전세 계약 전 확인할 사항

전세 계약 전 확인할 사항

• 계약 전에 1순위로 확인해야 할 것이 등기부등본[30]과 신탁원부이다. 후술하겠지만 등기부등본에는 계약할 집에 대한 많은 정보가 적혀 있다. 인터넷등기소 모바일 앱을 설치하면 그 자리에서 직접 열람 가능하다. 특히 온갖 핑계를 대면서 등기부등본을 보여주지 않으려는 집주인이나 중개인을 만났다면 계약을 하지 않는 것이 여러모로 좋다.
• 전세계약을 하기 위해 대면한 집주인이 등기부등본에 적힌 집주인과 동일인인지 확인해야 한다. 신분증을 위조하여 돈만 받고 튀는 사기 케이스가 있다.

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• 대출이 많은 전세집은 피한다. 등기부등본을 떼보면 은행대출이, 채권자 현황 등이 다 적혀있다. 집주인이 사업을 실패한다든지 대출금을 못 갚는 등의 이유로 집이 경매나 공매로 넘어갈 경우 경,공매에서 집을 판 대금이 등기부등본 상에 앞 순위 채권자부터 돌아가기 때문에 후순위인 전세세입자는 전세금을 한 푼도 못받을 수도 있다. 전세 들어갈 날보다 먼저 대출받은 내역(선순위 근저당)이 있으면 주의해야 한다. 선순위 근저당이 많을 경우 집주인이 보증금 반환 의사가 명확히 있다고 해도 전세를 빼려고 할 때 집주인이 돈이 없어 다음 세입자를 받아야 전세금을 돌려줄 수 있는 환경일 가능성이 높다.
• 집의 시세를 확인해본다. 원룸이나 다가구주택은 어렵지만, 아파트라면 시세나 최근 거래 내역을 쉽게 확인할 수 있다. 그리고 전세금과 선순위 근저당을 집 시세와 비교해본다. 전세 최악의 케이스는 집주인이 돈이 없어서 파산하거나 도주해버리는 경우인데, 이 경우 십중팔구 집은 경매로 넘어가게 되며 보통 시세의 70~80% 정도의 가격으로 낙찰된다. 따라서 만약 시세의 30% 정도의 금액에 전세를 입주했지만 선순위 근저당이 시세의 70% 정도로 매우 크게 잡혀있을 경우 경매로 낙찰된 금액은 은행으로 전액 넘어가버리고 세입자는 한 푼도 받지 못하고 쫓겨나게 된다. 반면 선순위 근저당과 전세금의 합이 시세의 70% 미만일 경우 대항력이 있는 세입자는 낙찰금을 전세금으로 고스란히 돌려받고 퇴거하거나 퇴거를 거부하고 눌러앉거나 아예 집의 소유권을 대신 넘겨받는 등의 조치가 가능하다. 물론 당장의 시세와 비교해서 괜찮다고 판단하는 것에 그치지 않고 집값의 등락폭 또한 살펴봐야할 것이다. 시세를 확인하기 어려운 다가구주택은 공시가격으로 대신 비교하기도 하지만 공시가격은 실제 집의 판매가와 딴판인 경우가 많아서 큰 도움은 되지 못한다.

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• 신축건물보다는 지은 지 어느 정도 지난 건물이 좋다. 시세가 안정적으로 잡혀 있을 것이며, 이미 거주했다가 보증금을 이상없이 돌려받고 퇴거한 거주자들도 많을 것이다. 간혹 지원금까지 준다면서 신축건물에 전세 입주를 유도하는 중개사나 집주인이 있는데 사기일 확률이 대단히 높으니 절대 응하지 말자. 대규모 사기 사태의 대상 물건을 살펴보면 대부분 신축빌라나 신축원룸, 신축오피스텔 등이다. 특히 신축빌라의 악명이 대단히 높다. 집주인이 최근에 바뀌었는지 여부도 확인해보는 것이 좋다.
• 전세 잔금을 치르고 이사를 했으면 바로 전입 신고를 하고 확정일자를 받아야 한다. 전입신고를 해야 혹여 그 집 주인이 집을 다른 사람에게 팔아 주인이 바뀌더라도 전세 계약기간까지 전세입자가 계속 살 수 있는 대항력이 생기며, 확정일자를 받아야 전세 입주 이후 그 집에 다른 사람이나 은행 등이 근저당을 잡더라도 세입자가 그들보다 선순위가 있다는 우선 변제권이 생긴다. 우선변제권은 대항력이 있어야 생기므로 전입신고와 확정일자 둘 다 받아놓는게 필요하다. 그럼으로써 집주인의 협조가 없어도 등기부등본에 전세권을 설정[31][32] 기록한 것과 같은 효과가 있어 뜻하지 않은 일이 발생할 경우 후순위 채권자보다 먼저 내가 전세 보증금을 받을 수 있다. 전입신고는 거주지를 옮길 때에 새로 살게 된 곳의 관할 관청에 그 사실을 알리는 것을 말하고, 확정 일자는 전세 계약서 증서가 작성된 일자에 대하여 완전한 증거력이 있다고 법률에서 인정하는 일자를 말하는데 주민센터에 전세계약서를 들고 가면 계약서에 확정일자가 적힌 도장을 찍어주고 주민센터에서 보관하는 장부철에 그 사항을 기록한다[33]. 이사를 가서 전입신고를 하기 전에 전세계약서가 작성되면 확정일자를 받을 수 는 있지만 전입신고일과 확정일자 받은 날 중 가장 뒤에 이루어진 날을 기준으로 그 다음날 0시부터 '내가 이 집에 이사들어왔고 혹 이 집이 경매에 넘어갔을 때 배당순서는 이러이러하다'라는 것을 제3자들에게 알리는 전세 대항력과 우선변제권이 생긴다.[34][35] 참고로 확정일자는 계약서만 있어도 받을 수 있으므로 미루지 말고 최대한 빨리 받아두는 것이 좋다. 받은 다음날 부터서야 효력이 발생하므로, 잔금 치르기 하루 전, 즉 이사 하루 전까진 확정일자를 꼭 받아두자.# 그렇지 않으면 집주인이 잔금 치르는 날 집 담보 대출을 받아버리거나, 전입날 소유권을 변경해 보증금 먹튀를 해서 보증금을 돌려받지 못 할 수도 있다. 확정일자를 받았다 하더라도, 혹시 모르니 전입 당일, 다음날, 한 달 뒤 쯤에도 등기부등본을 직접 열람하여 집주인이 수상한(?) 행동을 하진 않았는지 꾸준히 확인하자.[36] 열람 때마다 700원이 들지만, 사기 피해 예방을 위해서는 결코 아까운 돈이 아니다.
• 많은 중개사와 전문가들이 추천하는 방법 중 하나가 계약서에 특약 삽입이다. 전입신고와 확정일자의 맹점을 악용한 사기를 방지하기 위해, 잔금 익일까지 등기부등본 상태를 유지한다는 특약을 삽입하는 것이다. 이 경우 적어도 계약 시점에서 행해진 사기는 방지할 수 있다. 다만 이 특약을 삽입한다고 해서 이미 집주인이 날려버린 돈까지 받을 수는 없으므로, 특약대로 상태를 유지했는지 반드시 당일과 익일에 등기부등본을 재조회하고, 없던 사실이 생겨났다면 즉시 계약 해지 절차를 밟아야 한다. 이미 잔금을 치렀다고 하더라도 바로 다음날부터 대응 조치를 시작하는 것과 한참 뒤에 대응하는 것은 차이가 있다.
• 잔금 직후에 행해지는 장난질을 방지하기 위한 방법으로 은행 업무 마감 시각 직전에 잔금을 치르는 방법이 있다. 적어도 선순위 근저당이 잡히는 사태는 방지할 수 있다. 특히 코로나 사태 이후 은행이 단축근무를 시행하면서 이 방법을 쓰기 더 좋아졌다. 다음날까지 등기부등본이 깨끗한 상태라면 보증보험조차 거부당할 위험성은 크게 줄어든다. 이론상으로는 아예 은행 마감 시각 이후에 잔금을 치르는 게 안정적이겠지만, 전세대출을 받았다면 대출금이 임대인 계좌로 입금되므로 모든 잔금을 그렇게 치를 수는 없다.
• 그리 흔한 일은 아니지만[37], 집주인이 세금 체납자일 경우도 주의해야 한다. 세금 체납 여부는 등기부등본에 나오지 않고 세금 체납으로 인한 압류가 들어와야 등기부등본 을구에 기재되는데, 세금 체납일이 전세 잔금일보다 이전이면 세금이 선순위가 되어 버린다. 세금은 '조세채권 우선 원칙'이 있기 때문이다. 미납국세 열람제도를 이용하면 세금 체납 여부를 알 수 있지만 집주인이 동의해야 열람할 수 있어서 무용지물이라는 의견이 많다. 2021년 8월부터 미납 국세와 지방세를 계약서에 명시하도록 하고 있지만 권고사항이라 강제성도 없다. 2021년 국감에서도 지적된 문제다. 2022년 빌라왕 사태에서도 빌라왕들이 대량의 세금을 체납한 상태라는 점이 이 사건을 더 심각하게 만들었다. 다행히 2023년 1월부터 국세보다 전세금이 선순위가 되고, 미납국세 열람제도도 집주인 동의 없이 가능해질 예정이다. 
• 전세금 보증 보험에 가입하는 것은 당연히 필수. 그 어떤 꾀임을 받아도 믿지 말고 반드시 가입하고, 조건이 안 된다고 한다면 계약을 다시 생각하자. 보증보험이 없는 전세는 BBB급의 정크본드나 다를 바 없다. 단 집주인 사칭 사기범에게 전세금을 건넨 경우라면 아무것도 보장받을 수 없다. 보험만 믿고 안심하지 말고, 계약 당시부터 계약하러 나온 임대인이 등기부등본에 명시된 집주인 본인이 맞는지는 철저히 확인해야 한다. 애초에 전세금 보증보험은 계약 만료 시점에 보증금 반환 소송 등이 필요해지는 상황에서도 돈을 제때 돌려받을 수 있게 보장해줄 뿐,사기 피해로 전세금에 대한 법적 권리를 확보하지 못 한 사람까지 구제해주는 개념은 아니다. 또한 전입(이사) 다음날부터 효력이 발생하기 때문에 전입 당일 집주인이 몰래 소유권을 변경해버리는 경우도 보호받을 수 없다는 한계가 있다.
• 집주인이 외국인이면 보증금을 먹튀할 경우 대처할 수 있는 방법이 거의 없으니고르지 않는 것이 답이다.
• 신탁등기된 부동산의 전세 계약 사기도 조심해야한다. 신탁등기된 부동산의 소유권은 집주인이 아닌 신탁회사에 있는데, 이걸 숨기고 집주인이 계약을 하는 것이다. 신탁을 걸고 대출을 받으면 해당 사항은 등기부등본이 아니라 신탁원부에 기록되는데, '담보신탁'과 '관리신탁'을 교묘하게 섞어가면서 세입자를 교란해 신탁원부 확인을 거르게 한다. 대리 계약이기 때문에 보증보험조차 구제해주지 않는다. 잘 모르겠다면 신탁이란 내용이 들어 있는 부동산에는 손도 대지 않는 것이 좋다. 
• 다가구주택 전세계약의 경우 주의해야한다. 다가구주택은 집 한 채에 여러 가구가 거주하지만 소유자가 1명이고 등기부등본이 하나만 있는 주택을 말한다. 다가구주택은 개별 가구(세대)마다 등기부등본이 별개로 있어서 세대별로 소유주가 있는 다세대주택이나 아파트와는 구별된다. 다가구주택의 경우 선순위 보증금 문제로 전세금을 못돌려받을 수 있으므로 계약 전 확인이 필요하다. 다가구주택에는 나보다 먼저 입주한 세입자들이 있는데 이러한 먼저 입주한 세입자를 선순위세입자라 부르고 그 보증금을 선순위 보증금이라 말한다. 선순위 보증금이 건물 매매가보다 높아지면 자신의 전세 보증금을 되돌려 받지 못할 가능성이 높아진다. 선순위 보증금에 대해 알려주지 않거나 터무니 없이 낮춰 계약을 유도하는 경우가 있을 수 있다. '선순위 세입자의 보증금이 얼마 되지 않아 문제없다'는 임대인 혹은 공인중개사의 말만 믿고 계약했다가 이후에 경매에 들어가서 보니 선순위 세입자의 보증금이 계약 때 들은 금액보다 많아 보증금을 떼이는 사례가 적지 않다.

  

• 따라서 전월세를 구하는 경우 확인해야할 것이, 첫째, 다가구와 다세대의 경우 임차주택이 다가구인지 여부를 살펴야한다(구분등기의 다세대주택이더라도 전체 세대별 소유주가 동일한 경우도 주의해야한다). 둘째, 근저당권이 설정되어 있는 경우 근저당권의 설정일과 채권최고액을 확인해야 한다. 셋째, 선순위 세입자의 보증금 총금액과 계약기간을 확인해야 한다. 근저당이 설정되어 있는 주택에 전월세 계약을 했을 경우 선순위 보증금과 채권최고액을 합한 것이 해당 건물의 매매 가격에서 어느 정도의 비율이 되는지에 따라 내 보증금 회수 위험성을 예상할 수 있다.
• 전세가 잘 빠지지 않는 지역이나 시기나 상황이라 예상되면 적어도 계약 만기일 석 달 전 정도에 임대인에게 계약해지 의사를 전달하는 것이 좋다. 대다수 임대인은 새로운 세입자가 계약을 해야 보증금을 주므로 이사갈 곳을 계약할 돈이 필요한 경우 제때 지급 받지 못해 낭패를 볼 수 있다.
• 위 주의사항에 연계된 것으로, 다음 세입자를 구하기 쉬운 곳을 계약하는 것이 무조건 안전하다. 즉 환금성이 좋은 곳을 우선순위로 잡으라는 것은 부동산 매매는 물론 전세에서도 중요한 격언이다. 특히 다음 이사 계획이 확실[42]한데 임시로 전세로 거주해야 한다면, 환금성을 1순위 인자로 놓고 구해야 뒤탈이 없다. 임차인도 다음 세입자를 구하는 데 협조해야 임대인과 훈훈하게 헤어질 수 있다.
• 2021년 6월 1일부터 주택 임대차 신고제가 의무화되었다. 대상은 2021년 6월 1일 이후 보증금 6천만원을 초과하거나 월세 30만원을 초과하는 신규 임대차 계약이거나 계약 내용이 바뀐 상태에서 이뤄지는 갱신 계약(보증금이나 월세를 그대로 둔 상태로 계약 갱신이 이뤄지면 신고하지 않아도 됨)만 해당된다. 신고는 계약한 뒤에 임대인이나 임차인 둘 중 한 사람이 주민센터나 온라인으로 신고하면 된다. 둘 중 아무나 해도 되지만 보통은 임차인이 신고하는 편. 한 달 내에 신고하지 않으면 과태료가 부과되므로 빠른 시일 내에 하자. 신고하면 확정일자도 같이 받는다. 정부는 신고제를 통해 확정일자가 자동 부여되므로 일부 확정일자를 받지 않는 경우를 줄여 세입자 보호에 기여할 수 있고 임대차 시장 정보 확보와 임대차시장 투명화를 목표로 한다고 밝혔다. 하지만 시장에서는 이를 바탕으로 추후 과세정보로 사용할 가능성을 높게 보고 있다.
• 집이 경매나 공매로 넘어가면 집주인이 체납한 세금과 그 가산세가 세입자의 권리보다 무조건 앞선다. 따라서 비록 등기부등본이 깨끗함을 확인한 뒤 전세 계약을 결심하여 전입신고를 하고 확정일자를 받았더라도 이후 집이 경매나 공매로 넘어가면 낙찰가에서 체납 국세를 갚고 난 후의 금액이 세입자의 전세금보다 작으면 꼼짝없이 세입자는 그만큼 전세금을 손해보게 된다.