원희룡 "거래단절과 미분양 해소 대책 준비됐다"윤석열정부 부동산 대책 뭐가있나?

원희룡 "거래단절과 미분양 해소 대책 준비됐다"

원희룡 "거래단절과 미분양 해소 대책 준비됐다"윤석열정부 부동산 대책 뭐가있나?

원희룡 국토교통부 장관이 부동산 시장 침체에 따른 거래 절벽과 미분양을 해소하기 위한 대책을 조만간 내놓겠다고 밝혔다.

원 장관은 1일 방송된 KTV 국정대담 '국민이 묻고 장관이 답하다'에 출연해 '집값 하락과 거래 절벽으로 이사 하기도 힘든데 규제를 풀어줄 것이냐'는 한 방청객의 질문에 이같이 답했다.

원 장관은 "부동산 가격은 오를 때도 있고 내릴 때도 있지만 거래 자체가 단절되다보니 이사를 못가고, 청약에 당첨돼도 대출이 끊어져 10년씩 기회를 놓치는 문제가 있다"며 "실거주, 실제 이사, 자산 형성이 자연스럽게 진행되던 게 갑자기 멈춰 앞뒤가 끊어지는 부분은 국가가 지원해야 한다"고 말했다.

규제 추가 완화 가능성에 대해서는 "거래 단절과 미분양을 해소시키기 위한 부분에 대해서는 정부가 준비를 다 해놓고 있다"며 조금만 기다려달라고 했다.

규제지역을 어느 정도로 더 해제할지도 고민하고 있다고 밝혔다.

앞서 정부는 2023년도 경제정책방향을 발표하며 서울과 경기 일부에 남아있는 규제지역을 1월 중 추가로 해제하겠다고 밝힌 바 있다.

현재 서울과 과천, 성남, 하남, 광명 등 경기도 4곳만 규제지역으로 남아있다.

원 장관은 심야택시난에 대해서는 “단거리 손님을 기피하는 문제를 없애기 위해서 ‘목적지 미표시’를 강제하는 법안을 마련하고자 한다”고 밝혔다.

한편 이날 원 장관은 경기 과천시 제2경인고속도로 방음터널 화재 사고 희생자 빈소를 찾아 “사고가 반복되지 않도록 국가가 할 일을 하겠다”고 밝혔다.

대한민국의 법조인 출신 정치인으로, 제16-18대 국회의원과 제37·38대 제주특별자치도지사, 세계지방정부연합 아시아태평양지부(UCLG ASPAC)의 대표 회장을 지냈다.

17대 대선 경선에서 이명박, 박근혜에 이어 3위를 하는 기록을 세우는 등 끊임없이 대권 잠룡으로 여겨져 왔다.

20대 대선 국면에서는 국민의힘 선거대책본부 정책본부장을 맡았고, 윤석열 대통령 당선 이후 제20대 대통령직인수위원회의 기획위원장을 맡으며 국토교통부장관에 임명되었다.

윤석열정부부동산 정책

외국인 부동산 투기 규제 강화
중국인 집쇼핑 방지법 연내 추진...'거래허가제' 유력

정부가 2022년 하반기 중 외국인 투기방지 법안 입법을 추진할 계획이다. 부동산 거래신고 등에 관한 법률(이하 부동산 거래법)을 개정해 외국인이 국내에서 주택을 구입할 때 별도 검증 절차를 거치는 방향으로 가닥이 잡혔다. 국토교통부 장관이나 지자체장이 거래허가제 적용 대상과 구역을 지정할 수 있는 근거 규정을 마련하는 방식이다. 최근 수도권을 중심으로 주택을 가장 많이 사들인 중국인들을 정조준할 전망이다. 그동안 우리 국민은 중국 현지에서 사실상 주택 구입이 불가능할 정도의 강도 높은 규제를 받지만 중국인은 한국에서 대출제한 등 별다른 규제 없이 집을 살 수 있어 역차별 논란이 있다는 판단에 따른 것이다.

또 외국인의 국내 주택 투기와 세금 탈루를 막기 위해 관련 통계를 재정비할 방침이다. 국세청은 외국인 가구당 실제로 보유한 주택은 몇 채인지 파악할 수 있도록 통계 정비를 지원한다. 외국인이 주택을 양도할 때 세대별 주택 보유 현황 자료를 의무적으로 제출하는 방안을 검토 중이다. 이상 거래가 포착되면 각 부처가 정보를 공유하고 자금 출처를 검증한다. 관세청은 가상자산 등 외국인 부동산 투기자금 반입 예상경로에 대한 불법 외환거래 단속을 강화할 방침이다. 한국부동산원이 매달 발표하는 외국인 건축물 매매 통계도 개편할 전망이다.

공급규제 관련

그동안 원활한 재건축을 가로막는 3대 대못으로 분양가상한제, 재건축초과이익환수제, 재건축 안전진단이 꼽혔지만, 윤석열 정부 들어서 이 3대 대못에 대한 개선안을 발표했다. 구체적으로는 분양가상한제는 폐지나 대폭 조정은 아니지만 미세조정되었고, 재건축초과이익환수제는 개편안이 발표되었지만 국회에서의 법안 통과가 필요하며, 재건축 안전진단은 법 개정 없이 시행된다.

부동산값 상승을 부추길 가능성이 있어 정부에서 그동안 속도조절에 나섰지만, 고금리로 부동산값이 하락하면서 시장이 침체기에 들어간지라 출범 첫해인 2022년중에 3대 대못을 모두 뽑을 수 있게 되었다.

있게 되었다.

분양가상한제 및 고분양가심사제도 개편

국제적인 원자재가격 상승에도 불구하고 분양가상한제로 인해 아파트 분양가를 올릴 수 없다 보니, 공급이 막히고 재건축조합과 시공사 간 갈등도 벌어졌다.이에 따라 원희룡 국토교통부장관은 2022년 6월부터 분양가상한제를 일부 개선하겠다고 밝혔다. 원자재가격 상승분을 현실화해 공급에 숨통을 틔워주겠다는 건데, 시장 혼란을 우려해 전면 폐지가 아닌 미세조정에 나설 방침이다. # 전면 폐지를 하거나 잘못 조정하게 되면, 아파트 분양가가 상승해 오히려 집값 상승을 더 부추길 수도 있다며 고심중이라고 밝힌 상태.

6월 21일, 국토교통부에서는 신규 주택공급 촉진을 위해 공동주택의 분양가 산정 시 세입자 주거이전비, 영업손실 보상비, 명도 소송비, 이주비에 대한 금융비, 총회 운영비 등을 필수 경비로 인정해 분양가에 반영하기로 했다. 또 분양가 산정의 기준이 되는 기본형 건축비는 자재값 급등에 신속하게 반영할수 있도록 수시로 조정한다. 아울러 HUG의 고분양가심사제도는 개선해 심사 기준과 배점 등을 모두 공개해 투명성을 높이기로 했다. # 정부에서는 이번 개선안으로 분양가는 1.5%~4% 정도 인상될 것으로 예측했다. 

재건축초과이익환수제 개편

2022년 9월 정부에서 발표한 <재건축 부담금 합리화 방안>에 따르면, 재건축부담금 면제 금액이 3000만원에서 1억원으로 대폭 확대되며, 누진구간도 2000만원 단위에서 7000만원 단위로 확대된다. 여기에 1가구 1주택 장기보유자는 추가 감면 대상이 된다. 법률이 개정되어야 해서 더불어민주당의 동의가 필요하긴 하지만, 부담금 완화 방안에 대해 재건축 조합들은 환영하는 반응이며, 전문가들도 정비사업 활성화를 촉진할 것이라며 긍정적인 평가를 보냈다. 여기서 더 나아가 제도 자체의 폐지도 검토해야 한다는 목소리도 나왔다. 

안전진단 기준 완화

2022년 12월 8일, 정부에서는 재건축 안전진단 기준을 완화하는 방안을 발표했다. 구조안전성 비중을 50%→30%로 낮추고, 대신 설비노후도 항목은 25%→30%, 주거환경 항목은 15%→30%로 높이기로 했다. 이에 따라 구조안전에 큰 문제가 없더라도 층간소음, 주차공간 부족, 배관 누수 및 고장, 배수·전기·소방시설 취약 등 주거환경이 나쁘면 재건축 추진이 가능해진다. 또 기존 제도상으로는 총점 0점~30점만 재건축이 가능하고, 30점~55점은 조건부 재건축으로 분류되어 공공기관의 2차 안전진단을 받아야 했는데, 재건축 커트라인을 30점에서 45점으로 올리고, 2차 안전진단도 의무 시행이 아닌 지자체가 요청하는 경우만 시행하도록 바꾸었다. 개선안은 법 개정 필요 없이 2023년 1월부터 시행 예정이다. 개선안에 따라 목동, 상계동 등의 재건축 추진 아파트들이 수혜를 볼 것으로 예상된다. 

부동산 세제 관련

문재인 정부 시기에 부동산 세금 부담이 크게 늘면서 유주택자들의 원성이 자자했는데, 윤석열 정부에서는 이런 가렴주구식 세제를 정상화시키고 있다.

기획재정부는 2022년 12월 19~25일 7일 동안 <2022년 기재부 정책 MVP> 투표를 진행했는데, 여기서 7개 정책이 우수 정책으로 선정되었으며, 7가지 중 '과중한 부동산세 부담 완화 및 양도세·종부세 정상화 정책'이 대상을 받았다. 정책 MVP 투표는 국민, 정책 전문가, 기재부 출입기자단 등 14,628명을 대상으로 진행했다. 

양도소득세 중과세율 한시적 완화

윤석열 정부 출범 첫날인 2022년 5월 10일부터 소득세법 시행령을 개정해 다주택자에 대한 양도소득세 중과세율이 1년간 한시적으로 완화되었다. 다주택자에게 최고 75%에 달하는 중과세율이 아닌, 최고 45%의 기본세율을 적용해 세부담을 낮춘다는 의미이다. 

시행령 개정 이틀만에 서울 아파트 매물이 4% 넘게 증가한 것으로 파악되었다. 정부의 기대처럼 일정 부분 효과가 있었다는 분석이 나왔다. 경기, 인천과 지방 광역시에서도 아파트 매물이 나왔다. 다만 금리 인상과 대출규제로 인해 매수자들의 자금 마련이 쉽지 않아 실제로 매매거래가 이뤄지기는 쉽지 않은 상황이다. 

△ 문재인 정부 시기에 집값 폭등과 공시가격 현실화 정책 등이 한꺼번에 겹치면서 부동산 세부담이 급증해 법적 안정성이 저하되었다는 점 △ 종부세 부담이 세입자들에게 월세 인상의 형태로, 또는 주택 매수자들에게 집값 상승의 형태로 전가된다는 점 △ 종부세라는 세금 자체가 한국에만 존재하는 기형적 세금이라는 점 △ 미실현이익에 대한 과세라는 점 △ 대한민국의 GDP 대비 부동산 세금의 비중이 높다는 점 △ 양도세 중과세로 인해 집을 팔기도 힘들다는 점 등을 고려했을 때, 종부세 감세 정책은 명분 있고 타당하다고 할 수 있다.

여러 여론조사들을 봐도, 국민 여론은 종부세 등의 보유세 부담에 대해 증가보다 감소를 지지하는 편이다.

2022년 12월 23일, 국회에서는 종합부동산세 기본공제 금액을 상향하고 중과세 적용 대상을 축소하는 법안을 통과시켰다. 기본공제 금액은 6억 원에서 9억 원으로, 1주택자의 기본공제 금액은 1억원에서 12억원으로 상향되었다. 그리고 기존에는 조정대상지역 2주택자 및 모든 3주택 이상 다주택자에 중과세율이 적용되었는데, 조정대상지역 2주택자와 과세표준 12억원 이하 다주택자는 중과세율 대신 일반세율이 적용되며, 과세표준 12억원 이상 3주택자는 계속 중과세율이 적용되나 최고세율은 6%에서 5%로 하향되었다. 

당초 정부에서는 다주택자 중과세를 완전히 없애고 주택가액 기준으로만 과세하는 안을 내놓았지만 그것보다는 다소 후퇴한 내용이기에, 기획재정부는 아쉽다는 반응을 내놓았다. 

1세대 1주택자 종합부동산세 및 재산세 감세

문재인 정부 들어 1세대 1주택자들의 보유세 부담이 폭등하게 되면서, 원희룡 국토교통부장관은 1주택자의 종합부동산세 부담을 2년 전(2020년) 수준으로 되돌리는 방안을 추진하기로 했다. 법 개정을 통해 2020년 공시가를 적용하거나, 야당의 협조가 어렵다고 판단되면 공정시장가액비율을 조정할 것으로 보인다. 

2022년 5월 30일, 정부는 세액 산정 기준이 되는 공시가격을 2021년 수준으로 내리기로 했다. 과거에 공시가격 9억 이하 1세대 1주택자에 대한 재산세를 구간별로 0.05%p씩 깎아주는 법안이 통과된 바 있는데, 공시가격 인하 효과까지 더해져서 1주택자의 91%는 재산세 부담이 2020년보다 줄어들게 되었다.그리고 정부는 종합부동산세에 적용하는 공정시장가액비율을 낮추는 방안 역시 고려 중이다. 

2022년 6월 1일, 국토교통부에서는 공시가격 현실화 계획 재검토 및 공시제도 개선 방안 마련을 위한 연구용역에 착수한다고 밝혔다. 문재인 정부 시기에 공동주택·단독주택·토지 세 분야의 공시가격을 2030년까지 시세의 90% 수준으로 맞추겠다는 '공시가격 현실화 계획'을 세웠는데, 부동산 가격 급등과 맞물려 종부세 및 재산세 부담이 급증했기에 제도 개선에 착수한 것이다. 

2022년 6월 16일, 기획재정부에서는 올해 한시적으로 1주택자 종부세 공제액을 11억 원에서 14억 원으로 3억 원 높이고, 공정시장가액비율을 기존의 100%에서 시행령상 하한선인 60%로 낮추기로 했다. 공제액 상향은 국회에서의 법 개정을 거처야 하나, 공정시장가액비율은 법 개정 없이 60%~100% 범위 안에서 정부 시행령으로 조절 가능하다. 1주택자는 물론 다주택자 역시 공정시장가액비율 하향조정으로 인해 경감 혜택을 일부 누릴 수 있다. 아울러, 재산세의 경우도 공정시장가액비율을 60%에서 45%로 낮추기로 했다. 

2022년 11월 24일, 기획재정부·행정안전부·국토교통부에서 2023년 부동산 공시가격 현실화율을 2020년 수준으로 낮추기로 하면서, 문재인 정부가 수립한 공시가격 현실화 로드맵이 사실상 폐기되었다. 정부에서는 공동주택은 72.7%→69.0%, 단독주택은 60.4%→53.6%, 토지는 74.7%→65.5%로 평균 현실화율 목표치가 낮아진다고 밝혔다. 

일시적 2주택자 종합부동산세 1주택 혜택

2022년 6월 21일, 정부에서 이사·상속 등으로 부득이하게 집을 2채 보유하게 된 일시적 2주택자에게 1주택자와 같은 공제 혜택과 세율을 적용하겠다고 발표했다. 그동안 이사 날짜가 맞지 않아 이사 전 집을 팔지 못한 채로 종부세 과세 기준일을 넘겨서 세금을 많이 내는 경우가 있었는데, 이를 개선하겠다는 것. 또 갑작스러운 부모의 사망으로 주택을 상속받아 다주택자가 된 경우, 투기와 거리가 먼 지방 저가 주택을 취득한 경우 등도 1세대 1주택자로 보고 종부세 부담을 줄여주기로 했다. 

생애 최초 구입자 취득세 감면

2022년 6월 21일, 정부에서는 생애 첫 주택 구입자라면 누구나 취득세 감면 혜택을 받을 수 있게 한다고 세제 개편안을 발표했다. 그간 취득세 감면 기준이 돼 온 ▲ 부부합산 연 소득 7000만원 이하 ▲ 취득 당시 주택가액 수도권 4억·비수도권 3억 원 이하 기준을 없애 소득·집값에 상관 없이 취득세를 일괄적으로 200만원까지 감면받을 수 있게 한 게 골자이다. 집값 급등으로 수도권 4억, 비수도권 3억 기준이 비현실적으로 된 것이 세금 감면 대상 확대의 이유라는 분석이 나온다. 다만 지방세특례제한법을 개정해야 하기 때문에, 감면안 발표 시점~법 개정 기간에 생애 첫 주택을 구입한 경우, 기존 기준에 따라 취득세를 먼저 내고 법 개정 이후 차액을 환급할 방침이다. 

논란이 있는 평가

 저가 주택 재산세 부담 증가

2022년 기준 공시가격 6억원 초과 주택은 재산세가 감소한 게 맞지만 6억원 이하 주택 보유자들의 재산세는 대부분 세 부담 상한선을 꽉 채워 오히려 상승한 것으로 확인되었다. 이는 부동산 세부담 완화라는 정부 기조에도 어긋난다.

이처럼 1주택자 내에서도 재산세 증감 여부가 달라지는 데 부동산 전문가들은 "주택 가격이 낮을수록 세 부담 상한선이 낮게 정해져 있기 때문에 그동안 급등한 공시가격 상승분이 세금에 오롯이 반영되지 않았던 주택은 올해 공시가격을 동결했더라도 재산세가 늘어날 수 있다"고 밝혔다. #