전세권 설정이란

전세권 설정

임대인과 임차인이 임대차 계약에서 당사자 간 합의에 따라 전세권을 설정하기로 계약을 체결하는 것. 반드시 등기를 해야만 효력이 발생한다. 또 임차인은 임대인의 동의 없이 강제로 전세권을 설정할 수 없다. 임차인의 입장에서 전세권 설정은 '확정일자'와 '입주 및 전입신고'의 요건을 갖춘 것과 비슷한 효력을 갖는다. 확정일자란 그 날짜에 임대차 계약서가 존재한다는 사실을 증명하기 위해 공신력 있는 기관이 계약서에 확인도장을 찍어주고 확정일자부의 번호를 계약서상에 기재하는 것을 말한다. 전세권을 설정한 임차인은 임대인의 동의없이 전세권을 양도하거나 전전세를 할 수 있다. 반면, 단순히 확정일자만 받은 경우에는 양도나 전전세에 있어 반드시 임대인의 동의를 얻어야 한다.

전세권 설정은 임대인의 협력 없이는 불가능하며 확정일자를 받는 것보다 많은 비용이 든다. 그러나 확정일자는 동사무소 등에서 저렴한 비용으로 계약서만 있으면 임대인의 동의없이 간편하게 받을 수 있다. 또 확정일자가 주택임대차보호법상의 보호를 받으려면 날짜를 받는 것 외 전입신고와 실제 거주가 그 요건이지만, 전세권은 등기만 설정해 두면 당연히 순위를 보호받는다. 한편 계약기간이 끝났는데도 임대인이 보증금을 반환치 않는 경우 확정일자를 갖춘 임차인은 별도로 임차보증금반환청구소송 등을 제기해 승소판결을 받아 강제집행을 신청해야 하지만, 전세권 설정 등기를 한 임차인은 판결절차 없이도 직접 경매를 신청할 수 있다.